Quick-Commerce Anbieter wie beispielsweise Gorillas oder Flink verzeichnen trotz ihrer kurzen Existenz bereits Umsätze von mehreren Hundert Millionen Euro. Mit ihrem Konzept der minutenschnellen Lieferung gehen sie mit dem Trend des Online-Shoppings und der steigenden Bequemlichkeit in der Gesellschaft. Kapitalgeber sehen darin großes Potenzial, aber das Geschäft der Anbieter ist zurzeit noch sehr verlustreich und Maßnahmen zur Steigerung der Profitabilität sind begrenzt.

Quick-Commerce – ein stark wachsender Markt!

Quick-Commerce, oder kurz Q-Commerce, ist eine Form von E-Commerce, bei der online bestellte Lebensmittel innerhalb kürzester Zeit (unter einer Stunde) zum Kunden geliefert werden. Quick-Commerce geht auf den Megatrend „Convenience“, der Bequemlichkeit, in der Gesellschaft zurück. Der Treiber dafür hat einen biologischen Ursprung, denn Menschen versuchen stets mit dem geringstmöglichen Aufwand den größten Output zu erhalten. Dafür teilen wir unsere Kräfte und unsere Zeit effizient ein. Außerdem wird durch aktuelle Entwicklungen in der IT-Industrie dieser Trend weiter beschleunigt, denn die Neu- und Weiterentwicklungen von Apps vereinfachen unseren Alltag enorm.

Das Wachstum der Quick-Commerce Anbieter ist enorm. Bereits im ersten Jahr verzeichnete Gorillas einen Jahresumsatz von 260 Millionen Euro. Das stetige Wachstum geht jedoch mit Umsatzeinbußen beim Lebensmitteleinzelhandel einher. Vor allem Impuls-Sortimente mit hoher Marge, also Produkte, die spontan gekauft werden, werden dort seltener verkauft, denn bei unerwartetem Impulsbedarf werden diese Einkäufe vermehrt über Quick-Commerce Lieferdienste, wie Gorillas, getätigt. Ein guter Indikator für das starke Wachstum von Quick-Commerce sind die Lebensmittellager der Anbieter, die Dmarts genannt werden“. Bei Delivery Hero ist die Anzahl an Dmarts von 54 Ende 2019 auf nunmehr über 861 Stück bis Mitte/Ende 2021 angewachsen.

Abbildung 1: Anzahl an Dmarts (Lebensmittellager von Delivery Hero)

Gefördert werden die Quick-Commerce Anbieter von finanzstarken Kapitalgebern, die großes Potenzial in den Unternehmen sehen. Zu ihnen zählen Tencent, Coatue, DST, Dragoneer und Atlantic Food Labs, aber auch Gorillas` Konkurrent Delivery Hero, der Oktober 2021 235 Millionen US-Dollar in Gorillas investiert hat. Ein Einkauf mit Quick-Commerce ist einfach, bequem, zeitsparend und folgt dem Trend von Online-Shopping. Generation Y und Generation Z sind es gewohnt, online einzukaufen und dort nach Lösungen für ihren Bedarf zu suchen. Bei der Kleidungsindustrie kann man bereits erkennen, dass vermehrt online bestellt wird und die Besuche von Ladengeschäften abnehmen. Dieser Trend gewinnt auch in der Lebensmittelindustrie zunehmend an Relevanz. Die „Kunden von Morgen“ werden dementsprechend vermehrt auf E-Commerce und infolgedessen Q-Commerce  zurückgreifen, weswegen der stationäre Handel an Bedeutung verliert. Durch das große Potenzial der Quick-Commerce Anbieter war es Gorillas möglich, als schnellstes aller deutscher Start-ups eine Milliardenbewertung und somit den sogenannten Unicorn-Status zu erreichen.

Ablauf einer Quick-Commerce Bestellung

Eine typische Bestellung beginnt mit dem impulsartigen Bedarf eines Kunden, der aufgrund von wenig Zeit oder aus Bequemlichkeit nicht in den Supermarkt geht. Er besucht stattdessen die App eines Quick-Commerce Anbieters und bestellt dort die gewünschten Artikel. Das Angebotssortiment in den Apps der Quick-Commerce Anbieter ist im Vergleich zum Supermarkt deutlich begrenzter. Das liegt an der Größe der Mikroverteillager, der sogenannten Dark-Stores. Sie sind dezentrale, strategisch gelegene Lagerräume, die eine wesentliche Rolle bei der Schnelligkeit der Lieferungen spielen. Das beschränkte Sortiment trägt zudem dazu bei, dass die bestellten Lebensmittel schnell gepackt werden können, da keine großen Wege in den Lagern zurückgelegt werden müssen. Sobald die Bestellung des Kunden eingeht, sammelt ein Lagermitarbeiter die entsprechenden Artikel ein und übergibt die fertig gepackte Tüte an einen der Fahrer, die vor dem Lager warten. Geliefert werden die Artikel mit Fahrrädern, E-Bikes und Rollern. Gerade in Innenstädten, auf die sich die Quick-Commerce Anbieter beschränken, sind diese vorteilhaft, da man kürzere und damit schnellere Routen wählen kann und Staus vermeidet.

Abbildung 2: Ablauf einer üblichen Quick-Commerce Bestellung

Bewertung der Maßnahmen zur Profitabilitätssteigerung

Allerdings betreiben Quick-Commerce Anbieter momentan ein hochdefizitäres Geschäft.

Die nachfolgende Tabelle zeigt die Profitabilität am Beispiel einer Lieferung. Da es keine offiziellen Zahlen gibt, wurden für die Gemeinkostensätze und die Lieferungen pro Stunde Annahmen getroffen, weswegen die untenstehende Rechnung lediglich ein Annahmebeispiel darstellt.

Für die Lieferungen wurden drei Lieferungen pro Stunde veranschlagt, da eine Lieferung um die 10 Minuten vom Lager zum Kunden benötigt. Da der Fahrer danach wieder zum Lager zurückfährt, um die Warefür eine neue Lieferung zu erhalten, können zwei 10 Minuten-Wege pro Lieferung angenommen werden. Die Marketingkosten wurden mit 15% relativ hoch angesetzt, da der Wettbewerb einzelner Quick-Commerce Anbieter anfangs sehr hoch ist, weshalb sie sich durch teure Marketingstrategien einen Wettbewerbsvorteil erhoffen.

Abbildung 3: Gewinn- und Verlustrechnung einer Quick Commerce Lieferung

Gorillas und Co verzeichnen somit Verluste im Millionenbereich ohne mittelfristige Aussicht auf Besserung. Um also langfristig wirtschaftlich profitabel zu sein, müssen die Erträge steigen oder die Kosten sinken. Denkbar wären Skaleneffekte in der Lieferung, die aufgrund einer höheren Auftragslage genutzt werden. Allerdings sind durch die garantierte schnelle Lieferung die Bündelung von Aufträgen und damit maximalen Lieferungen pro Stunde stark begrenzt, sodass die Quick-Commerce Anbieter durch eine höhere Auslastung nur kaum von Skaleneffekten in der Lieferung profitieren.

Als Alternative können die Quick-Commerce Händler die Preise der Lebensmittel erhöhen und damit einen höheren Prozentsatz für sich beanspruchen. Laut einer Q-Commerce Umfrage von 2021 geben jedoch 66% der Befragten an, dass sie den Preis als wichtigsten Aspekt bei der Lieferung von Onlinekäufen empfinden, wohingegen nur 17% die Geschwindigkeit nennen. Zudem steigen durch die aktuelle Inflation die Preise bereits an. Falls der Q-Commerce seine Preise stark erhöhen sollte, würde wieder vermehrt auf die Supermärkte zurückgegriffen werden.

Eine weitere Möglichkeit wäre die Einführung eines Mindestbestellwerts. Bislang sind die Q-Commerce Anbieter aber eher eine Ergänzung zum Wocheneinkauf im Supermarkt und werden dementsprechend häufig nur für kleine Impulsbestellungen genutzt. Ein Mindestbestellwert ist also gegenläufig zum Prinzip der spontanen Gelegenheitseinkäufe. Die gesamte Infrastruktur, wie die kleinen Warenlager, das kompakte Sortiment und die Lieferung mit Fahrrädern ist zudem auf Impulsbestellungen ausgelegt, weswegen größere Einkäufe nur schwer umsetzbar wären.

Fraglich ist also, wie die Anbieter ihr Geschäftsmodell profitabel gestalten werden. Um langfristig eine Vormachtstellung gegenüber dem stationären Lebensmitteleinzelhandel zu gewinnen, muss zuerst ein Konzept erarbeitet werden, durch das die Anbieter langfristig schwarze Zahlen schreiben werden.

Herausforderungen der Quick-Commerce Anbieter

Ein wichtiger Kostenfaktor sind die Lohnkosten der Fahrer. Falls der Mindestlohn erhöht werden sollte, erwarten Gorillas und Co zusätzliche Mehrkosten, die sie schlussendlich an den Kunden weitergeben müssen. Zudem beklagen sich vermehrt Fahrer über schlechte Arbeitsbedingungen und Missstände im Unternehmen, was dem Ruf der Quick-Commerce Anbieter schadet und die Suche nach Fahrern zum Ausbau ihres Unternehmens massiv erschwert. Um mehr Fahrer zu akquirieren, stellt der Lieferdienst Lieferando, der dieses Problem bereits seit Jahren hat, nun Dienst-Smartphones mit Flatrates und Dienstfahrräder zur Verfügung und erhöht den Stundenlohn der Fahrer. Diese Möglichkeiten würden sich auch für Quick-Commerce Anbieter bieten, um besser Fahrer für die Expansion ihres Unternehmens zu werben.

Die Verteilung und Positionierung der Lagerräume stellen die Anbieter vor weitere Herausforderungen. Um eine schnelle Lieferung zu ermöglichen, müssen die gewünschten Produkte bereits in einem nahegelegenen Lager vorrätig sein. Da ein solches Lager nur profitabel operiert werden kann, wenn es bei möglichst vielen Kunden in unmittelbarer Nähe ist, beschränkt sich das Konzept des Quick-Commerce entsprechend auf dicht besiedelte urbane Gebiete. Die Lager sind also meist nur in Innenstädten und Wohngebieten. Die dortigen Anwohner beschweren sich jedoch über den Lärm von Fahrzeugen und Fahrern, und über zugeparkte Straßen. Amsterdam hat daher als erste Stadt eine Expansionssperre verhängt, die weitere Eröffnungen der Dark Stores in der Stadt verbietet.

Eine Möglichkeit diese Dark Stores zu umgehen, bietet sich in der derzeitigen Kooperation zwischen Gorillas` Konkurrent Flink und dem Lebensmitteleinzelhändler REWE. Die Vorteile für Flink liegen darin, dass REWEs Filialen als Mikroverteillager für sie dienen und sie von den vergünstigten Einkaufsbedingungen, die REWE aufgrund seines hohen Absatzvolumens besitzt, profitieren. Durch die Verzahnung der Geschäftsmodelle profitiert auch REWE, denn sie dehnen ihre Lieferung weiter aus, indem sie neben dem E-Commerce nun auch Q-Commerce anbieten können. Zudem sichern sie sich einen Teil des Absatzes von Impulsartikeln, der andernfalls an die Quick-Commerce Anbieter verloren gegangen wäre.

Quick-Commerce – Quo vadis?

Das Konzept von Quick Commerce besitzt zwar großes Potenzial, in erster Linie muss jedoch die Profitabilität gewährleistet werden, um langfristig gegen den Lebensmitteleinzelhandel bestehen zu können. Es bleibt spannend zu sehen, welche (Kooperations-) Strategien sich als erfolgreich erweisen und damit den Wettbewerb der einzelnen Anbieter maßgeblich beeinflussen.

Kooperationen mit Lebensmitteleinzelhändlern, wie REWE, bieten eine große Chance, von der beide Vertragspartner stark profitieren können. Da E-Commerce im Lebensmitteleinzelhandel noch eine Seltenheit ist, könnte durch den Aufkauf der Quick-Commerce Lieferdienste ein Schritt in Richtung Digitalisierung gemacht werden. Die Lebensmitteleinzelhändler können ihren Online-Liefermarkt weiter ausbauen und damit die Gefahr, die von den Quick-Commerce Unicorns ausgeht, abwenden.

Der letzte Teil der dreiteiligen Blogreihe zum Thema Blogreihe zum Thema Tokenisierung von Vermögenswerten beschreibt das kaum verbreitete Phänomen der Private Equity Tokenisierung. Der erste Beitrag hat in die komplexe Dynamik von Security Token Offerings (STOs) und die Blockchain-Technologie eingeführt. Der zweite Beitrag widmete sich konkreten Umsetzungsbeispielen und Nutzungsmöglichkeiten einer dedizierten Anlageform und legte den Fokus auf die Tokenisierung von Immobilien und Immobilienprojekten. Dieser letzte Beitrag beschreibt die Möglichkeit sowohl Private Equity als auch Venture Capital Funds für Kleinanleger und private Investoren zu öffnen und somit eine neue Anlagekategorie zu erschaffen: handelbare Anlagegüter im Private Equity und Venture Capital Umfeld – in anderen Worten – die Möglichkeit von den Vorteilen von Private Equity Investments zu profitieren, ohne das Risiko der langen Halteperiode tragen zu müssen. Das für die nachfolgenden Ausführungen erforderliche Grundlagenwissen kann ideal über das Lesen des ersten Beitrags erfolgen: Die Tokenisierung von Vermögensanlagen – Was sind Tokens und wie funktionieren sie?

Private Equity und Venture Capital Investments

Aus dem Englischen übersetzt, steht der Begriff Private Equity für privates Beteiligungskapital. Demnach wird im Zuge von Private Equity Investments mit Geldern investiert, welche nicht öffentlich zugänglich und somit im wirtschaftlichen Sinne gesprochen privat sind. Öffentliche Gelder (Public Capital) wäre somit Kapital, welches aus der Öffentlichkeit in ein Unternehmen fließen würde – wie z.B. bei Aktiengesellschaften durch deren Aktionäre. Da Private Equity Unternehmen zumeist versuchen in Firmen zu investieren, welche jedes Jahr einen stabilen Cashflow generieren, können Investments dieser Art oft hohe Summen erfordern. Dies führt dazu, dass die typischen Kapitalgeber eines Private Equity Fonds vermögende Privatpersonen oder institutionelle Anleger wie beispielsweise Banken, Versicherungen, Renten Fonds oder Family Offices sind. Das aktive Fondmanagement durch die Private Equity Gesellschaften sowie das Investieren in unterschiedliche Unternehmen (Diversifizierung des Fonds) machen Private Equity Investments zu einem der bevorzugten Vehikel für Großinvestoren. Allein die lange Halteperioden, zwischen 3 und 10 Jahren je nach Fond, erhöhen das Risiko dieses Investments erheblich. Dieses Risiko wurde in der Vergangenheit zumeist von den überdurchschnittlich hohen Renditen aufgewogen.

Venture Capital Unternehmen investieren in einer ähnlichen Art und Weise, jedoch liegt der Investmentfokus bei diesen Unternehmen vorwiegend auf schnell wachsende Start-ups. Da der Erfolg des Unternehmens zum Zeitpunkt des Investments noch ungewiss ist, müssen Venture Capital Investoren mit einem erheblich erhöhten Risiko rechnen, werden jedoch durch signifikant höhere potenzielle Gewinne entschädigt. Beide Anlageklassen teilen gewisse Vorteile, Nachteile und Charakteristika. Ähnlich wie Immobilieninvestments, sind klassische Venture Capital und Private Equity Investments für Kleinanleger nahezu unerreichbar. Zusätzlich weisen diese Investments für den Kleinanleger ein erhöhtes Risiko auf, da dieser nicht in der Lager wäre sein Investment frühzeitig zu veräußern, um Verluste zu vermeiden.

Bereits heute gibt es gewisse Konzepte, welche sowohl den Private Equity als auch den Venture Capital Markt für Kleinanleger zu öffnen versuchen. Um die Vorteile einer Tokenisierung der oben beschriebenen Geschäftsmodelle zu verstehen wird dieser Beitrag einen kurzen Exkurs zu den Geschäftsmodellen von Companisto und Moonfare beinhalten.

Laut eigener Aussage (FAQs) beschreibt sich Companisto wie folgt: „Companisto ist eine professionelle Investment-Plattform, die Investitionen in Startups und Wachstumsunternehmen ermöglicht. Bei diesen Investitionen schließen sich mehrere Investoren zusammen, um sich gemeinsam an einem Unternehmen zu beteiligen. Companisto übernimmt als Dienstleister die Rolle eines Vermittlers zwischen Unternehmen und Investoren. Die Investoren – auch Companisten genannt – können sich mit einem Betrag ihrer Wahl an einem Unternehmen beteiligen und so gemeinsam das benötigte Kapital aufbringen. Im Gegenzug für ihre Investition erhalten die Companisten eine Beteiligung am Gewinn und an möglichen Erlösen aus einem Verkauf des Startups.“ Schlussendlich tritt dieser Anbieter als Crowdinvesting-Plattform für Kleinanleger auf und erleichtert den Zugang zu Unternehmen und Investmentoptionen. Es existiert jedoch kein Sekundärmarkt für getätigte Investments, was dazu führt, dass das investierte Kapital bis zu einem Verkauf des Startups (welcher nicht zwingend erfolgen muss) gebunden bleibt.

Moonfare bietet ein ähnliches Geschäftsmodell an. Hier wird Investoren die Möglichkeit geboten über eine Plattform in unterschiedliche Private Equity Fonds zu investieren. Ähnlich den Risken eines Investments bei Companisto, wird von Anlegern erwartet, das Investment bis zum Exit zu halten, wodurch sich das Risiko durch Intransparenz und Planungsunsicherheit erhöht. Moonfare bietet Anlegern einen halbjährlichen Sekundärmarkt an. Auf diesem können die gekauften Anlagegüter an andere Investoren veräußert werden (die Sicherheit dieser Investition wird jedoch nicht gewährleistet). Zusätzlich erwartet Moonfare eine vergleichbar hohe Mindesteinzahlung bzw. Mindestinvestition von potenziellen Investoren. Diese liegt derzeit bei 100.000 Euro.

Schlussendlich wird das erhöhte Risiko von Private Equity und Venture Capital Investments vor allem durch die lange Haltedauer und die damit verbundene Intransparenz und Unsicherheit begründet – in anderen Worten – das Risiko von Private Equity und Venture Capital Investments liegt in der mangelnden Fungibilität der Anlagegüter. Betrachtet man nun die Ausführungen des ersten Beitrags „Die Tokenisierung von Vermögensanlagen – Was sind Tokens und wie funktionieren sie?“, in welcher wir die unterschiedlichen Arten der Tokens erläutert haben sowie die Beschreibung der Security Tokens im zweiten Blogeintrag „Die Tokenisierung von Vermögensanlagen – Tokenisierung von Immobilien und Immobilienprojekten“, können wir schließen, dass die Fungibilität von Security Tokens das Risiko von Private Equity und Venture Capital Investments erheblich reduziert. Betrachtet man die Beschaffenheit von Security Tokens im Hinblick auf die Risiken von Private Equity und Venture Capital Investments, löst ein Security Token zeitgleich nicht nur die Probleme der Unerreichbarkeit für Kleinanleger, sondern auch das Risiko der mangelnden Planbarkeit für etwaige weitere Investoren.

Die Vorteile, welche eine Tokenisierung von Private Equity und Venture Capital Fonds für die potenziellen Investoren bieten können, wurden durch die Ausführungen dieser Blogreihe hinreichend aufgeschlüsselt, wobei beachtet werden muss, dass Investoren (vor allem Kleinanleger) über die Vorteile eines solchen Investments aufgeklärt werden müssen.

Mögliche Struktur eines STOs im Private Equity / Venture Capital Kontext

Die nachfolgende Abbildung zeigt eine der Möglichkeiten zur Integration des STO-Konzepts (Security Token Offerings) in die Praxis der Private-Equity und Venture Capital Finanzierung. Bei dieser Variante würde die Private-Equity- oder Venture-Capital-Gesellschaft nach wie vor mit ihren derzeitigen Partnern, die sich über LPs (Limited Partnerships) an den Investitionen beteiligen, Gelder auf dem traditionellen Weg beschaffen. Allerdings würde das Vehikel zusätzlich zum klassischen Funding, Security Tokens emittieren, in die Kleinanleger investieren und an den Gewinnen aus der Investition teilhaben können. Auf diese Weise würden die Anleger in das gesamte diversifizierte Portfolio investieren und der Private-Equity- oder Venture Capital Fonds würde zusätzliche Gelder einnehmen. Anlegen können somit an den klassischen Vorteilen von Private Equity und Venture Capital partizipieren, während sich die Halteperiode flexibel ausgestalten lässt.

Abbildung 1: STO Investment in das PE/VC Vehikel

Die zweite Abbildung zeigt die zweite Möglichkeit, das STO-Konzept in die Praxis der Kapitalbeschaffung durch Private Equity und Venture Capital zu integrieren. Bei dieser zweiten Variante würden die Private-Equity- oder Venture-Capital-Gesellschaften ihre derzeitigen Prozesse zur Kapitalbeschaffung auf Fondsbasis nicht ändern und keine Wertpapier-Token über ihre Investitionsvehikel emittieren, sondern die einzelnen Portfoliounternehmen mit Token versehen, um bei Bedarf zusätzliche Mittel in diese Unternehmen zu investieren. Die Investoren würden von allen Vorteilen profitieren mit einer Ausnahme: Sie würden in einzelne Portfoliounternehmen investieren und nicht in das diversifizierte Portfolio des Fonds. Dies würde mehr Arbeit für den Anleger bedeuten, da er mehrere Portfoliounternehmen-Token auswählen müsste, um ein gut diversifiziertes Portfolio zu erhalten. Das gut diversifizierte Portfolio würde hingegen bereits von der Private-Equity- oder Risikokapitalgesellschaft erstellt, somit wäre Option 1 die bessere Wahl für Anleger.

Abbildung 2: STO Investment in das PE/VC Portfolio Unternehmen

Es ist davon auszugehen, dass sich der Private-Equity-Fonds für die erste Variante entscheiden würde, da die zweite Variante einen höheren Rechts- und Verwaltungsaufwand sowohl in Bezug auf Kapital als auch auf Zeit erfordert. Die erste Variante wäre auch für die Anleger angenehmer, da schlecht laufende Portfoliounternehmen dann automatisch durch bessere diversifiziert würden und der Anleger nur die Leistung des gesamten Fonds überwachen müsste, anstatt einzelne Portfoliounternehmen zu kontrollieren.

Die unterschiedlichen Geschäftsmodelle und Möglichkeiten, welche in dieser dreiteiligen Blogreihe beschrieben wurden, werden in der Praxis bisher nur sporadisch umgesetzt. Dennoch ist von einer Erweiterung der Marktanteile dieser Geschäftsmodelle in ihrem jeweiligen Heimatmarkt auszugehen.

Im zweiten Teil unserer dreiteiligen Blogreihe zum Thema Tokenisierung von Vermögenswerten beleuchten wir eine praktische Anwendung von Security Token Offerings in der Immobilienbranche. Der erste Beitrag hat in die komplexe Dynamik von Security Token Offerings (STOs) und die Blockchain-Technologie eingeführt. Der zweite Beitrag widmet sich konkreten Umsetzungsbeispielen und Nutzungsmöglichkeiten einer dedizierten Anlageform und legt den Fokus auf die Tokenisierung von Immobilien und Immobilienprojekten.

Immobilieninvestments als unerreichbares Ziel

Für viele Menschen stellen Investments in eine eigene Immobilie entweder als Eigenheim oder aber als Investmentobjekt aufgrund unterschiedlichster Faktoren ein weit entferntes oder gar unerreichbares Ziel dar. Allgemein gesprochen ist es für Kleinanleger im 21. Jahrhundert kaum mehr möglich eine Immobilie zu erwerben, da der Immobilienerwerb eine langfristige Kapitalbindung voraussetzt und ein Verkauf nur unter Inkaufnahme von Verlusten in kurzer Zeit erfolgt. Somit liegt das Kernproblem von Immobilieninvestments in ihrer Natur, der Illiquidität.

Immobilieninvestments stellen Kleininvestoren seit jeher vor eine Vielzahl von Hürden. Es gilt die Annahme, dass der Kleininvestor nicht in Gewerbeimmobilien, sondern in Wohnimmobilien investiert. Der Verkauf einer Wohnimmobilie in Deutschland – unter der Annahme einer durchschnittlichen Lage – dauert trotz Maklereinsatz zwischen sechs und zwölf Monaten, was zu einer zunehmend langen Halteperiode für Immobilieninvestoren führt.

Im Jahr 2020 betrug die durchschnittliche Pro-Kopf-Wohnfläche in Deutschland knapp 50 Quadratmeter (Gesamtheit der anrechenbaren Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu einer Wohneinheit gehören). Bei einem bundesweiten durchschnittlichen Kaufpreis von 3.353 Euro pro Quadratmeter kann angenommen werden, dass Kleininvestoren im Schnitt einen Kaufpreis von 167.000 Euro bezahlen muss.

In einem Markt mit stetig steigenden Zinsen und der Voraussetzung eine Eigenkaptalquote von mindestens 20% bis 30% stellt sich die Frage wie sich ein durchschnittlicher Einkommensverdiener den Traum von der eigenen Immobilie erfüllen kann. Nachfolgende exemplarische Berechnung zur Investitionsfähigkeit einer durchschnittlichen deutschen Familie zeigt den Zeitumfang, um das erforderliche Eigenkapital aufbringen zu können. Unter der Annahme eines Gesamtbruttoeinkommens von knapp über 74.000 Euro wären mindestens sechs Jahre erforderlich, um eine Wohnimmobilie zu finanzieren, die eine Familie mit einem Kind behausen kann. Zusätzlich wären weitere 43 Jahre erforderlich zur vollständigen Tilgung des Kredites.

Ergänzend kommt hinzu, dass der deutsche Immobilienmarkt stark reguliert ist, was weniger sachkundige Kleinanleger erheblich abschreckt und psychologische Barrieren schafft.  So stellte das Statistische Bundesamt fest, dass sich 13% der in Deutschland lebenden Personen durch die Wohnkosten stark belastet fühlen. Darüber hinaus schrecken die deutschen Steuergesätze, wie zum Beispiel die zu zahlende Spekulationssteuer auf den Verkauf von Immobilen, welche weniger als 10 Jahre im eigenen Besitz waren (§22 und § 23 ESTG) unerfahrene Immobilieninvestoren ab.

Abbildung 1: Exemplarische Berechnung der Investitionsfähigkeit einer durchschnittlichen deutschen Familie

Das größte Problem für den deutschen Durchschnittshaushalt ist die Zeit, die benötigt wird, um Immobilienvermögen zu erwerben und ein sicheres Einkommen aus bzw. trotz der Investition zu erzielen. Obwohl Deutschland ein Land mit vergleichbar hohen Einkommen ist, vereinnahmen die umfangreichen Sozialausgaben einen erheblichen Teil des monatlichen Einkommens auf.

Alternative Investmentmöglichkeiten

Aufgrund der Probleme bei der Finanzierung bietet unser Finanzsystem (Klein-)Investoren unterschiedliche Möglichkeiten auf anderen Wegen im Immobilienmarkt zu investieren. Ein Investment in eines an der Börse gelistete Unternehmen (z.B. Deutsche Wohnen, Vonovia) kann dem Anleger die Möglichkeit offerieren in Immobilien indirekt zu investieren. Obwohl der Anleger durch seine Investition indirekt vom Wertzuwachs eines breit diversifizierten Immobilienportfolios profitieren könnte, fand das Handelsblatt heraus, das 86% aller befragten Deutschen, Investments in Aktien als zu risikobehaftet erachten. Aktien sind aufgrund des Mangels an Kontrolle seitens des Investors bei Kleinanlegern weniger beliebt. Der Investor kann keinen Einfluss auf die Entscheidungen des Managements nehmen und muss sich „blind“ auf deren Investmententscheidungen und Fähigkeiten verlassen.

Im Gegensatz zu Aktieninvestments, bietet ein geschlossener Immobilienfonds bietet Anlegern ein gewisses Maß an Transparenz und Kontrolle, da er zwar ein Exposé erhält, dieses aber nicht physisch einsehen oder entscheiden kann in welche Objekte sein Geld investiert wird. Zusätzlich erfordern geschlossene Immobilienfonds eine lange Halteperiode, da sie im Gegensatz zu Aktien nicht fungibel (austauschbar und handelbar) sind. Aus diesem Grund eignen sich auch geschlossene Immobilienfonds für den Großteil der Kleinanleger nicht als Option für ein Investment oder zur Altersvorsorge.

Die sogenannten offenen Immobilienfonds kombinieren die Nachteile der vorangegangenen Möglichkeiten, da sie Investoren weder die Möglichkeit bieten an der Entscheidungsfindung zu partizipieren noch geben sie Investoren Auskunft darüber, in welche Investmentobjekte man sich schlussendlich entschieden hat. Dennoch bieten offenen Immobilienfonds im Vergleich zu ihrem geschlossenen Pendant den Vorteil der Fungibilität, wenn auch der Handel mit diesem Produkt für den Verkäufer zumeist zu Verlusten führt.

Zusammenfassend bieten die seit langem am Markt angebotenen Lösungen aufgrund ihrer Illiquidität, geringen Erschwinglichkeit und Intransparenz wenig Möglichkeiten für Kleinanleger. Aus diesem Grund war die Immobilienbranche bis zur Erfindung der Blockchain-Technologie und der Security Token Offerings ausschließlich größeren und wohlhabenderen Investoren vorbehalten.

STOs – Immobilienprojekte für Jedermann

Im ersten Beitrag „Die Tokenisierung von Vermögensanlagen – Was sind Tokens und wie funktionieren sie?“ der Blogreihe zur Tokenisierung von Vermögensanlagen, haben wir die unterschiedlichsten Arten von Tokens näher erläutert. Fokus der weiteren Betrachtung ist der Security Token.  Ein Security Token hat das Ziel, Gewinne aus der Arbeit anderer zu erzielen und wird aufgrund seiner Fungibilität und allgemeinen Beschaffenheit von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin) als Wertpapier eingestuft. Somit müssen Tokens auf dedizierten Plattformen oder Börsen gehandelt werden. Ein Security Token verfolgt sein Ziel, in dem er die Arbeit anderer – einen zugrundeliegenden Vermögenswert – in kleinere Teile aufspaltet und diese für Investoren jeglicher Art zugänglich macht. Durch den bedingten Wertzuwachs des zugrundeliegenden Vermögenswertes steigt der Wert des Security Tokens und somit der Return on Investment des Investors.

Betrachtet man daher die Beschaffenheit von Security Tokens im Zusammenhang mit Erläuterungen des ersten (Immobilieninvestments als unerreichbares Ziel) und zweiten Abschnitts (Alternative Investmentmöglichkeiten), kann ein Security Token etwaige für Kleinanleger entstehende Probleme lösen und ihnen einen fungiblen Zugang zu Immobilieninvestments ermöglichen. Es entstehen im Wesentlichen zwei Anwendungsbeispiele, Bauprojekte und Investments in bereits bestehende Infrastrukturen, welche sich jedoch in ihrem Grundprinzip nur leicht unterscheiden.

Das Grundprinzip einer jeden Tokenisierung zielt darauf ab, sämtliche Rechte und Pflichten der zugrundeliegenden Vermögensgegenstände in kleinere Teile aufzuteilen und diese auf eine Gruppe von Investoren aufzuteilen. Im Hinblick auf die Tokenisierung von Immobilien bedeutet diese Aufsplittung der Rechte und Pflichten insbesondere das Recht die Anteile, welche man auf einer dedizierten Plattform erworben hat, auf eben dieser Plattform wieder zu verkaufen. Weiterhin erhält der Käufer das Recht, seinen Anteil der monatlichen Mieten, ähnlich einer Dividende, zu beziehen. Zugleich übernimmt der Käufer die Pflicht, sich um das Fortbestehen der Immobilie zu kümmern und den Pflichten des Eigentümers gegenüber den Mietern nachzukommen.

Der wesentliche Unterschied im Falle eines Bauprojekts besteht darin, dass die Käufer den Bau der Immobilie durch die Emission von Security Tokens finanzieren und die Rechte und Pflichten der Käufer im Hinblick auf die Fertigstellung der Bauarbeiten auf der Zeitschiene zurückliegen. Beim Kauf einer bestehenden Immobilie erhält der Käufer das Recht auf Auszahlung seiner Mietanteile zum Zeitpunkt der Transaktion. Die Pflichten der Investoren werden in aller Regel durch den Emittenten erfüllt, der als Hausverwaltung agiert und alle wesentlichen Entscheidungen für die Eigentümergemeinschaft trifft. Nachfolgende Abbildung stellt die erforderliche Struktur sowie die Auszahlungsströme zwischen dem Emittenten und den Investoren dar.

Abbildung 2: Struktur und Geldströme bei immobilienbasierten Security Token Offerings

Der Emittent verteilt seine Gelder über die ihm zur Verfügung stehenden Investment-Vehikel. Gelder fließen in bestehende Immobilien, während die Investoren ihre Gelder wiederum über die Investment-Plattform in einzelne Immobilien investieren. Im Fall von Immobilienprojekten tokenisiert der Emittent die Idee eines Projekts und stellt die Immobilie durch das eingehende Kapital fertig, die durch die Tokenisierung eingenommen worden sind. Während der Investor an der Wertsteigerung einer Immobilie profitiert, erhält der Emittent eine Managementfee sowie eine Transaktionsgebühr.

Security Tokens ermöglichen daher Anlegern jeglicher Finanzstärke die Partizipation an Immobilieninvestments. Im dritten Teil der Blogreihe zur Tokenisierung von Vermögensanlagen schildern wir die Anwendung auf Private Equity und Venture Capital Fonds.

In unserer dreiteiligen Blogreihe zum Thema Tokenisierung von Vermögenswerten möchten wir praktische Anwendungsmöglichkeiten von Security Token Offerings (STOs) im Private Equity, Venture Capital und der Immobilienbranche aufzeigen. Der erste Beitrag führt in die komplexe Dynamik von Security Token Offerings (STOs) und die Blockchain-Technologie ein. Im zweiten Beitrag werden praktische Umsetzungsbeispiele und Nutzungsmöglichkeiten von STOs in der Private Equity und Venture Capital Branche vorgestellt. Der letzte Beitrag befasst sich mit einer weiteren Anlageform und legt den Fokus auf eine mögliche Tokenisierung von Immobilienanlagen.

Der Ursprung von Security Token Offerings

Viele Menschen verbinden die Blockchain-Technologie größtenteils mit der Verwendung von Bitcoins, der nach Marktkapitalisierung größten und meistanerkannten Kryptowährung der Welt. Das volle Potenzial der Blockchain-Technologie wie die Speicherung unbegrenzter Datenmengen oder die Automatisierung immenser Mengen von Prozessen wird in der Öffentlichkeit meist noch nicht wahrgenommen. Eine weitere Anwendungsmöglichkeit für diese Technologie sind Security Token Offerings (STOs). Ende 2017 nutzten erste Unternehmen (z.B. Invao, Brickblock) STOs, um Immobilienprojekte durch Crowdfunding (Beschaffung von Kapital durch eine Vielzahl kleiner Anleger anstelle von Großinvestoren) zu finanzieren und so den Immobilienmarkt für Kleinanleger zu öffnen. Diese Immobilienprojekte läuteten den Beginn der „Blockchain-Revolution“ und die Modernisierung der Finanzindustrie ein. Rückblickend haben STOs einen disruptiven Charakter, da sie die notwendigen technologischen Werkzeuge für Crowdfunding-Investitionen in Vermögenswerte aller Art bieten und somit Vermögenswerte, die für einzelne Kleinanleger zu kapitalaufwendig sind, handelbar und für jedermann erschwinglich machen.

Abbildung 1: Unterscheidung zwischen traditionellem und tokenisiertem Immobilieninvestment

Technologie und Funktionsweise

Die Tokenisierung von Vermögensgegenständen beruht auf der sogenannten Blockchain-Technologie. Die Blockchain kann als eine hochtechnische neue Art von Datenbank beschrieben werden. Über die letzten Jahre hat sich diese zur bevorzugten Lösung für die sichere Speicherung digitaler Informationspakete entwickelt. Der Name Blockchain hat seinen Ursprung im Aufbau der Datenbank, in welcher eingehenden Informationen in einzelnen Blöcken gruppiert und dann verkettet werden. Die Blockchain unterscheidet sich von klassischen Datenbanken, da sie vollständig öffentlich und transparent ist. Die getätigten Transaktionen können nicht mehr geändert oder gelöscht werden und können jederzeit von jedem Nutzer auf der Welt überprüft werden. Die Blockchain wird gemeinhin als Public Ledger bezeichnet, eine Reihe von Blöcken, in denen Transaktionsdetails nach Überprüfung durch die ausgewählten Netzwerkteilnehmer gespeichert werden. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Blockchain eine Datenbank ist, deren Transaktionen unwiderruflich gespeichert werden, sobald sie von den ausgewählten Netzwerkteilnehmern verifiziert wurden.

Die Tokenisierung eines Vermögenswerts beschreibt die Verwendung eines auf der beschriebenen Blockchain basierenden Tokens, das als Security Token bezeichnet wird und den realen handelbaren Vermögenswert digital repräsentiert. STOs funktionieren ähnlich wie Wertpapiere und sind daher handelbar, können jedoch auf praktisch alle bestehenden Vermögenswerte angewandt werden. Die Tokenisierung bietet viele Vorteile. Wenn Security Token beispielsweise auf Private Equity Fonds angewendet werden, müssen Investoren nicht auf einen Exit warten, sondern können den Token (d.h. ihren Vermögenswert) jederzeit verkaufen. Darüber hinaus erlaubt es ein STO, einen Vermögenswert in kleinere Stücke (Anteile) zu teilen. Diese können dann zu einem niedrigeren Kurs erworben werden. Im groben Sinn kommt ein Security Token eines Vermögenswertes dem Besitz einer Aktie an einem Unternehmen oder der Beteiligung an einem Investmentfonds gleich. Security Tokens und Aktien haben sicherlich viele Ähnlichkeiten, sind jedoch nicht identisch. Token sind auch fungibel und aber im Gegensatz zu Aktien teilbar und auch auf Gegenstände anwendbar. Das bedeutet, dass sie kleine Bruchteile eines Vermögenswerts repräsentieren können, was sie zu maßgeschneiderten Instrumenten für Crowdinvesting an Vermögenswerten macht.

Differenzierung verschiedener Token

Um zu verstehen, wie Security Token Angebote funktionieren und wie sie Anlegern Vorteile bringen können, ist ein Verständnis über die unterschiedlichen Arten von Token wichtig. In der Praxis finden sich drei verschiedene Blockchain-basierten Token mit unterschiedlichen Verwendungszwecken, Konzepten und Hintergründen. Der Howey-Test bildet den Rahmen für die Entscheidung, ob ein bestimmter Vermögenswert als Wertpapier im Sinne des Gesetzes eingestuft wird oder nicht und führt damit zu einer Unterscheidung der verschiedenen Token-Typen. Ein Wertpapier liegt dann vor, wenn der Vermögenswert eine Investition in eine Unternehmung darstellt, die von einer anderen Person umgesetzt wird.

Der erste Token, der in diesem Abschnitt besprochen wird, ist der so genannte Payment Token. Ein Payment Token ist selbsterklärend, da er als simples Zahlungsmittel verwendet werden kann und mit einer herkömmlichen Fiat-Währung wie dem Dollar oder dem Euro austauschbar ist. Der Payment Token fällt nicht in die Kategorie einer Security, da er keine Investition darstellt. Die bekanntesten Beispiele für Payment Tokens sind der Bitcoin oder Ethereum, die zwei der derzeit am Markt relevantesten Kryptowährungen.

Der zweite Token ist der so genannte Utility Token. Wenn ein Token kein simpler Payment Token ist und nach dem Howey-Test nicht als Wertpapier eingestuft wird, handelt es sich um einen Utility Token. Grundsätzlich verleiht ein Utility Token dem Besitzer das Recht, ein Produkt oder eine Dienstleistung vom ausgebenden Unternehmen zu erhalten. Ein klassisches Beispiel eines Utility Token Angebots ist Cloudspeicherplatz bei Einlösung der Tokens. Es gibt keine Höchstmenge an Utility Token, die von einem Unternehmen ausgegeben werden darf. Deshalb wird der Preis der Token durch die Angebots-Nachfrage-Kurve reguliert.

Dieser Beitrag fokussiert sich auf den dritten Token, den Security Token. Um als Security Token zu gelten, muss der Token den Howey-Test bestehen. Es ist wichtig, an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass ein Token, der als Security Token eingestuft wird, rechtlich als Wertpapier behandelt wird und somit den einschlägigen Vorschriften unterliegt. Security Token haben das Ziel, Gewinne aus der Arbeit anderer zu erzielen. Populäre Beispiele für diese Art des Tokens sind die eingangs erwähnten Immobilieninvestments oder Investments in Private Equity und Venture Capital Funds.

Abbildung 2: Differenzierung von Token-Typen

Die drei genannten Tokens werden durch ihren namensgebenden Verwendungszweck charakterisiert. Payment Tokens haben die Absicht, Fiat-Währung als Zahlungsmittel zu ersetzen, Utility Tokens können als eine Art Gutschein für eine Ware oder eine Dienstleistung betrachtet werden und Security Tokens bieten eine neue potenzielle Anlageklasse.

Zusammenfassung und Ausblick

Im ersten Teil unserer Blogreihe „Tokenisierung von Vermögensanlage“ wurde die Blockchain-Technologie und die darauf aufbauenden Variationen von Tokens in Ihren Grundzügen dargestellt und erläutert. Zusammenfassend kann die Blockchain als nicht nachträglich veränderbare Datenbank beschrieben werden, in welcher Transaktionen in einzelnen Blöcken gespeichert und in Form eine Kette aneinandergereiht werden. Auf Basis dieser fälschungssicheren Datenbank ist es möglich verschiedene Tokens zu generieren. Die drei Hauptkategorien sind Payment Tokens, die eine digitale Zahlung unabhängig von Fiat Währungen ermöglichen, Utility Tokens, welche einen Lieferungs- oder Leistungsanspruch darstellen und Security Tokens, welche als Wertanlagen fungieren und eine „Teilhaberschaft“ and verschiedensten Vermögenswerten ermöglichen.

Security Tokens bieten eine Vielzahl von Anwendungsmöglichkeiten und haben das Potential die Investmentbranche zu revolutionieren. Um diese Vielseitigkeit abbilden zu können, fokussieren sich die nächsten beiden Teile der Blogreihe auf Security Tokens. Einen ersten Einblick über die Einsetzbarkeit bietet das Team von FOSTEC & Company im zweiten Teil der Reihe mit einer detaillierten Ausarbeitung der Anwendungsmöglichkeiten in Private Equity Investments.